Prodej nemovitosti bez realitky

Svou nemovitost si můžete prodávat bez realitky sami a ušetřit tak na provizi. Inzerovat sám je na celém procesu to nejmenší

Prodej bez realitky a jak na to

Jak prodat skutečně dobře a bez průtahů: Pokud budete správně postupovat

Celý proces prodeje si můžete obstarat sami, třeba s pomocí Postupu při prodeji nemovitosti. 

V první řadě ušetříte nemalou provizi realitce. I na jaře 2022 zůstává ještě příznivý převis poptávky nad nabídkou, ale pozor, vzhledem k vysoké cenové hladině a zhoršeným možnostem hypotečního financování i postupnému posunu "sentimentu" už není tak samozřejmé dokázat prodat tak hladce jako loni. Nadále zůstavají otatzníky ohledně "správné ceny" a zvýšené procento nemovitostí zůstane na trhu déle. Je mnohem víc potřeba v procesu prodeje dělat vše správně, co nejlépe.

Kompletní postup při prodeji nemovitosti bez realitky

krok po kroku

  • 1
    Jak moc chcete vlastně prodávat?
    Bez dostatečné motivace k prodeji to nejde. Máte dobré důvody k tomu, co chystáte? Nemáte o tom pochybnosti? Dokážete se od svého majetku citově odpoutat? Možná máte v nemovitosti svůj domov, vážou vás k ní vzpomínky, ale ona je zbožím svého druhu na trhu.

    Důvodem zadrhnutí je také nedostatečná shoda mezi spolumajiteli, pokud nevlastníte nemovitost sám. Motivace k prodeji je u každého různě silná a různé jsou i názory na to, co je dobrá nebo přijatelná prodejní cena. Čím dříve si to vyříkáte, tím lépe.
  • 2
    Plánujte realisticky
    Vezměte v úvahu jak svoji situaci a plány, tak situaci na trhu a jeho aktuální trendy, to teď platí více než dříve. Dále pamatujte na časové návaznosti v případě, že prodáváte nemovitost, na kterou máte sami hypotéku. Více viz Prodej nemovitosti s hypotékou.

    Připravte si realistický časový plán včetně dalších termínů. Promyslete souvislosti. Zejména co se týká stěhování. Jestliže budete z prodeje financovat další bydlení, pamatujte na výplatu peněz úschovy a na příslušné lhůty (schválení úvěru kupujícího, ochranná lhůta na katastru, výmaz zástavy, případně další ochranná lhůta u kupované nemovitosti atd.).

    Většina těchto události navazuje jedna na druhou a lhůty se tedy sčítají. Držte se v tomto raději "při zemi". Aktuální situace (2022) s kupováním nového bydlení není vůbec jednoduchá a zajištění nové nemovitosti může trvat déle a být problematičtější, než si umíte představit. Více také na Chci koupit nemovitost.
  • 3
    Proveďte si vlastní srovnávací analýzu realitního trhu
    Zjistěte, jak si stojí srovnatelné nemovitosti, jaká je nabídka a poptávka, vezměte ale přitom v úvahu, že mnohé nabídkové ceny (cca třetina těch nejméně výhodných) na internetu jsou nerealistickým "úletem", zbožným přáním. Uvědomte si, že žádná nemovitost není stejná.

    Snažte se odpoutat od svého pohledu vlastníka a od zátěže osobního vztahu a dívejte se na nemovitost očima kupujícího: Čím je tahle nemovitost výjimečná? Vždy jde o konkurenční záležitost, třebaže je teď poptávka vyšší než nabídka. Nechtějte konkurovat zbytečně nízkou cenou, prodat pod cenou dokáže dnes každý. Konkurujte při vysoké ceně správným prodáváním!
  • 4
    Stanovte správnou nabídkovou cenu nemovitosti
    Jde o klíčovou věc, zejména v této "turbulentní" době, protože nejvíce zájmu vzbudí nabídky vždy během prvních dnů a týdnů. Správné nastavení ceny je klíč k úspěchu. Přemrštěná cena nabídky vede k příliš dlouhé době inzerování a to vzbuzuje otazníky: Proč je to stále vystaveno, anebo proč se dokonce mění cena? Nikdo jí nakonec nechce, jaký je tam problém? Zájemci mají neuvěřitelně dobrou paměť!

    U pozemků může být jedním z vodítek cenová mapa, např. cenová mapa pozemků Praha. U všech typů nemovitostí se můžete spolehnout na odhad ceny zde. Nespoléhejte na to, že je teď období, kdy se vše prodává jakoby "samo".
  • 5
    Vyrobte přitažlivý inzerát
    Pořiďte kvalitní fotografie nemovitosti nejlépe širokoúhlou zrcadlovkou, pracujte dobře se světlem (pozor v interiéru, tam je to obtížné) a promýšlejte záběry. Nemovitost v první řadě ukliďte, odstraňte ze záběrů rušivé předměty. Čím méně věcí, tím lépe, až na pár dekorací. Zejména u domů zvažte využití záběrů z dronu.

    Silným trendem je využití videa, to ale také ať udělá někdo, kdo jich už alespoň sto natočil. Pokud je nemovitost jen trochu k světu, vyplatí se najmout profesionála, fotografa specializovaného na focení nemovitostí. Sestavte přitažlivý text realitní inzerce. Co může zájemce zaujmout? Kdo je vaše "cílovka"? Formulujte text promyšleně a úderně, jako byste byl reklamní "copywrighter". Použijte v textu rytmus. Pamatujte na plánek bytu, někdy je přínosem ve formě 3 D.

    Používejte pro svoji nemovitost co nejvíce účinných realitních serverů, přitom udržujte jednotlivé nabídky aktuální a nerozporné. Rozdílnosti, nesoulady budí otazníky a nedůvěru. Uvedené údaje ať odpovídají skutečnosti, častým zmatkem jsou výměry bytu: obytná plocha, užitná plocha, balkony, sklepy, co je v tom zahrnuto.
  • 6
    Pamatujte na povinnost mít PENB
    Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) musí podle předpisů pro byt i rodinný dům být vyhotovený (až na malé výjimky u starých budov) už při samotném nabízení, inzerci, nebo musíte uvést nejhorší kategorii "G" (mít "G" ale začíná být trochu znevýhodňující, nároky na energetickou úspornost rychle stouply a aktuálně tu máme téměř paniku s prudkým zdražením plynu a elektřiny). Jinak hrozí správní pokuta 100.000 Kč. PENB každopádně potřebujete nejpozději ke kupní smlouvě. Uspořit několik tisíc může znamenat po prodeji právní riziko.
  • 7
    Pozor na triky makléřů
    Při inzerci, už při jejím zahájení, nepodlehněte náporu volajících makléřů a jejich slibům. Volají totiž hlavně ti špatní. Čti také, jak jsou triky makléřů. Braňte se aktivně! Hlídejte si průběžně všechny realitní portály. Běžně se tam objevují pirátské inzeráty nemovitostí, o kterých jejich majitelé vůbec neví!

    Prodej to značně poškozuje, majitelé negativní dopady velmi podceňují. V dřívějších letech nakonec končilo vysoké procento soukromé inzerce u nějaké realitky, protože se prodej nedařil, dnes je častější to, že majitel prodá sám za zbytečně nízkou cenu.
  • 8
    Připravte nemovitost a zejména byt na prohlídky
    Rozhodující dojem o nemovitosti si udělá zájemce už během první minuty včetně příchodu k domu! Připravte svou nemovitosti na prohlídku s ohledem na emoce zájemce. První dojem a emoce při prodeji rozhodují.

    Ve skutečnosti rozhodují pocity, dodatečnými racionálními argumenty si je už jen zdůvodňujeme, racionalizujeme. Pozor na pachy, ty zasahují přímo náš "ještěří" mozek, s tím souvisí také případní domácí mazlíčci. Žijí v bytě děti? Budou při prohlídkách? Také to má své dopady. Jak připravit byt na prohlídky řeší homestaging. Většinou se vyplatí najmout specializovaného home stagera.
  • 9
    Zvažte potřebu a účelnost renovace, úprav domu nebo bytu
    Obecně platí, že se vyplatí např. byt vymalovat nebo provést některé nátěry, u domu hrají důležitou roli třeba viditelné vady omítky. Účelná není drahá rekonstrukce koupelny, kde se téměř jistě netrefíte do vkusu budoucích majitelů a další nákladnější úpravy nemovitosti, kde navíc nezbývá než volit specifické materiály a barvy, které se nemusí každému líbit. O dispozičním řešení bydlení nemluvě, názory lidí se v tomto rozcházejí. Čistota a pořádek jsou ale vždy základ!

    Málo co odradí jako to, když zájemci zůstane v ruce klika nebo dvířka od skříně. I z maličkostí si odnese podvědomý pocit, že byt nebo dům je na rozpadnutí. Všechny drobnosti opravte, zavolejte klidně "hodinového manžela"!
  • 10
    Komunikujte, předvádějte a vyjednávejte kvalitně
    Se zájemci od počátku co nejlépe komunikujte. Dobrý obchodník nemele jako magnetofon každému to samé, ale v první řadě poslouchá: Co skutečně hledají, co potřebují, v jaké jsou situaci? Jak budou platit kupní cenu a kdy? Nebude to náhodou prodejem jejich bydlení? Takoví budou nejkomplikovanější. Na prohlídku už by měli chodit pokud možno ti praví. Také byste měli mít kvůli vlastní bezpečnosti aspoň trochu pod kontrolou, koho si vlastně pouštíte do bytu, koho si pouštíte k tělu.

    U prohlídek kombinujte objektivně silné stránky nemovitosti, přehlednost prezentace a fakta na jedné straně a zaujetí a emoce zájemce na straně druhé. Pozor na nechtěně pronesená slova, která mohou odradit, řadu věcí vnímá zájemce jinak než vy. V tom pravidelně chybují i ti nejchytřejší laici. Je to nakonec ten pravý zájemce pro vaši nemovitost, "sedí", vyhovuje a uspokojuje ho nejlépe? Je reálně schopen ufinancovat kupní cenu?

    Pak využijte svých nejlepších vyjednávacích a obchodních schopností, jak toho pravého zájemce přesvědčit, že vaše nemovitost je pro něho lepší než jakékoli jiné srovnatelné příležitosti na trhu a snažte se ho brzy smluvně podchytit a zavázat. Pozor také na situace, kdy je více vážných zájemců. Aukce jsou spíš pro profesionály, dá se v nich dost pokazit.

    Nezapomeňte na stále platné pravidlo, že zájemce většinou potřebuje nějakou formu pobídky k tomu, aby se v takto závažné věci rozhodl, rozhoupal, skočil do toho, jak ví každý zkušený obchodník.
  • 11
    Podchyťte zájemce, ale nevyplašte ho
    Vážného zájemce musíte podchytit rezervační smlouvou, s přiměřenou zálohou a sjednanou pokutou, pro případ, že si prodej rozmyslí. Jinak budete po měsících slibů a čekání zklamáni, můžete přijít o jiné příležitosti, o další zájemce. je to častá situace u svépomocných prodejů!

    Okamžik rezervace je ale citlivý, příliš jednostranné a přísné podmínky mohou zájemce v rozhodný okamžik odradit. To je slabina příliš "právnického" přístupu v tento moment. Obě stránky (zajištění a přitom nepokažení příležitosti) musíte dobře vybalancovat. Pamatovat na potřeby obou stran, kdy kupující je plný obav, nejistoty a otazníků.

    Dotažení rezervace s domluvením nedůležitějších věcí je obchodním vrcholem celého prodejního procesu. Jde tam jak hodně získat, tak hodně ztratit!
  • 12
    Připravte si kvalitní smluvní zajištění
    Pro smluvní zajištění převodu nemovitosti (kromě rezervace je to smlouva o smlouvě budoucí kupní, kupní smlouva, nebo smlouva o převodu práv k družstevnímu bytu, smlouva o úschově) můžete použít v těch nejjednodušších a neproblematických případech vzory typových smluv o převodu nemovitosti a upravit je pro váš případ.

    U složitějších nebo rizikovějších případů včetně těch, kde na nemovitosti vázne stávající hypotéka, je na místě odborná pomoc. Nejsou vůbec výjimečné případy, kdy katastr převod nezapíše, a to může způsobit velkou "paseku" v cash flow při kupování další nemovitosti (smluvní pokuty, odstoupení).

    Zejména dbejte na úplnou a přesnou specifikaci převáděné nemovitosti, přesně tak, jak je vedena v katastru nemovitostí. Pozor na změnu právní definice nemovitostí od r. 2014 (byty, domy) a na to, jaká zákonná úprava dopadá na váš případ, tam jsou dvě možné situace.

    Nezanedbejte otázku případných vad, skrytých vad a dalších problematických otázek, a to, jak úplně a prokazatelně jste kupujícího dosud o vlastnostech nemovitosti informovali. Je to oblast, kde po prodeji začínají poslední dobu noví majitelé častěji uplatňovat dodatečné nároky a odškodnění. Za skryté vady odpovídáte teď už celých pět let od prodeje!
  • 13
    Pozor na platební podmínky a zajištění kupní ceny
    Slaďte potřeby a možnosti plateb kupní ceny, i s ohledem na řešení bydlení obou stran. Standardem je zajištění peněz v úschově - advokátní, notářské, nebo na jistotním učtu banky. Každá z možností má svoje praktické pro a proti. U hypotéky se zajímejte o přesné podmínky čerpání úvěru. Můžou chtít i podání vkladu vlastnictví na katastr, což je trochu risk.

    Pamatujte i na dostatečné zajištění termínů vyklizení nemovitosti nebo bytu a předání (základ je to dobře vykomunikovat, projednat), specifikaci příslušenství a zařízení bytu (co je a není zahrnuto v kupní ceně). Jinak jsou často ukřivděné a naštvané obě strany.
  • 14
    Zajistěte návrh na vklad do katastru nemovitostí
    Po spolehlivém zajištění toho, že za nemovitost dostanete řádně zaplaceno, vypracujte návrh na vklad do katastru. V každém případě využijte oficiální elektronický formulář.

    Dbejte na správné uvedení všech součástí nemovitosti, nekompletní návrh může katastr odmítnout zapsat (třeba i kvůli chybějícímu podílu na parcele někde za domem, o které ani nevíte), katastr je maximálně formalistický! To platí samozřejmě už pro kupní smlouvu. Návrh s přiloženou kupní smlouvu podejte na příslušném katastrálním úřadě, pracovišti. Správní poplatek za vklad práva je 2.000 Kč.
  • 15
    Dotáhněte převod nemovitosti na katastru
    Hlídejte, zda zápis na katastru běží bez nutnosti něco doplnit, pokud ano, aktivně to řešte. Vady podání jsou buď tzv. odstranitelné, nebo neodstranitelné. U těch druhých proveďte pro urychlení všichni zpětvzetí návrhu, zajistěte převzetí nebo doručení rozhodnutí KÚ a vzdejte se práva odvolání, vše ve správném pořadí. Následně udělejte nové podání. Děje se to celkem často!.

    Připravte se na protokolární předání nemovitosti, zapište a vzájemně si potvrďte stavy všech měřidel. Postarejte se včas o další potřebné věci, jako jsou převody smluv o dodávce energií, vody, služeb apod., odhlášení trvalého pobytu z adresy nemovitosti. Informujte o převodu a předání SVJ u bytů, resp. pověřeného správce SVJ, doložte předávací protokol a převod vlastnictví.

    Pokud nejste osvobozeni, pamatujte na otázku případné daně z příjmu (daň 15 % ze zisku z prodeje).
  • 16
    Celkově
    Celý proces by měl být co nejlépe sladěný, věnovat je potřeba pozornost a péči jak detailům, tak celku. V každý okamžik je něco důležitého a něco, na čem záleží mnohem méně. Podstatná je v první řadě složka obchodní, důležitá je schopnost rozpoznat, který zájemce je ten nejlepší, ten pravý, co mu nemovitost nejlépe "sedí". A který je schopen zaplatit, a to tu nejlepší cenu!

    Aby vše nakonec proběhlo, jak má, je potřeba jak vše kvalitně podchytit smluvně, tak dobře projednat, vykomunikovat, předejít možným problémům nebo nedorozuměním předem. Prevence je vždy lepší než spory nebo žaloby.

    Snažte se, aby byly nakonec spokojeny obě strany. Aby nový majitel měl pocit, že za své peníze dostal to, co chtěl a že má, po čem toužil. Už jen proto, aby se vám jednoho dne nepřihlásil s dodatečnými nároky, jak se začíná stále častěji stávat.
  • 17
    Na závěr
    Snažil jsem se vybrat ty nejpřínosnější informace pro každého. Rady, které jsou ovšem nutně obecné. Zvláštností realit je přitom jedinečnost každé z nich, a stejně různí jsou zájemci o jejich koupi. I majitelé jsou v rozdílných situacích. Síla správného prodeje je hlavně v co nejlepším skloubení všeho dohromady, váhu má také "psychologie". V každé situaci je potřeba podle okolností v pravou chvíli správně jednat.

    Po letech praxe se divím stále víc, že si někdo ještě prodává nemovitost sám a je to v  první řadě špatná vizitka tuzemských zprostředkovatelů. Takový člověk nemůže znát nikoho dostatečně kompetentního a důvěryhodného! Někoho s dobrým poměrem cena/přínos.

    Protože si s odstupem dvaceti let v oboru troufnu říct, že většina zrovna těch věcí při prodeji, kde se dá nejvíc získat nebo nejvíc ztratit, jsou oblasti vysloveně naučených dovedností a konkrétních situací. V uvedených bodech jde zejména o čísla 3, 4, 5, 8, 10, 11, 16 a z obchodní stránky také 13. Na dílčí otázky se jistě dá najmout řekněme právník (13-15), stejně tak profesionální fotograf (část bodu 5) a home stager (8). Ale to je jen menší, „technická“ část problému.

    Dokonce i v případě, že svépomocný prodej proběhne technicky bez problému, zůstává vždycky otázkou, jestli byla dosažená cena opravdu ta nejlepší a jestli to vůbec stálo za ty starosti a nervy, což platilo zejména v roce 2021. Letos se k tomu navíc přidá prodloužení doby prodeje kvůli kombinaci vysokých cen, zhoršení možnosti hypotečního financování a postupně se zvyšující opatrnosti a obavám kupujících oproti minulým rokům.

    Pro konkrétní dotazy mne kontaktujte.
  • 1
    1. Jak moc chcete vlastně prodávat?
    Bez dostatečné motivace k prodeji to nejde. Máte dobré důvody k tomu, co chystáte? Nemáte o tom pochybnosti? Dokážete se od svého majetku citově odpoutat? Možná máte v nemovitosti svůj domov, vážou vás k ní vzpomínky, ale ona je zbožím svého druhu na trhu.

    Důvodem zadrhnutí je také nedostatečná shoda mezi spolumajiteli, pokud nevlastníte nemovitost sám. Motivace k prodeji je u každého různě silná a různé jsou i názory na to, co je dobrá nebo přijatelná prodejní cena. Čím dříve si to vyříkáte, tím lépe.
  • 2
    2. Plánujte realisticky
    Vezměte v úvahu jak svoji situaci a plány, tak situaci na trhu a jeho aktuální trendy, to teď platí více než dříve. Dále pamatujte na časové návaznosti v případě, že prodáváte nemovitost, na kterou máte sami hypotéku. Více viz Prodej nemovitosti s hypotékou.

    Připravte si realistický časový plán včetně dalších termínů. Promyslete souvislosti. Zejména co se týká stěhování. Jestliže budete z prodeje financovat další bydlení, pamatujte na výplatu peněz úschovy a na příslušné lhůty (schválení úvěru kupujícího, ochranná lhůta na katastru, výmaz zástavy, případně další ochranná lhůta u kupované nemovitosti atd.).

    Většina těchto události navazuje jedna na druhou a lhůty se tedy sčítají. Držte se v tomto raději "při zemi". Aktuální situace (2022) s kupováním nového bydlení není vůbec jednoduchá a zajištění nové nemovitosti může trvat déle a být problematičtější, než si umíte představit. Více také na Chci koupit nemovitost.
  • 3
    3. Proveďte si vlastní srovnávací analýzu realitního trhu
    Zjistěte, jak si stojí srovnatelné nemovitosti, jaká je nabídka a poptávka, vezměte ale přitom v úvahu, že mnohé nabídkové ceny (cca třetina těch nejméně výhodných) na internetu jsou nerealistickým "úletem", zbožným přáním. Uvědomte si, že žádná nemovitost není stejná.

    Snažte se odpoutat od svého pohledu vlastníka a od zátěže osobního vztahu a dívejte se na nemovitost očima kupujícího: Čím je tahle nemovitost výjimečná? Vždy jde o konkurenční záležitost, třebaže je teď poptávka vyšší než nabídka. Nechtějte konkurovat zbytečně nízkou cenou, prodat pod cenou dokáže dnes každý. Konkurujte při vysoké ceně správným prodáváním!
  • 4
    4. Stanovte správnou nabídkovou cenu nemovitosti
    Jde o klíčovou věc, zejména v této "turbulentní" době, protože nejvíce zájmu vzbudí nabídky vždy během prvních dnů a týdnů. Správné nastavení ceny je klíč k úspěchu. Přemrštěná cena nabídky vede k příliš dlouhé době inzerování a to vzbuzuje otazníky: Proč je to stále vystaveno, anebo proč se dokonce mění cena? Nikdo jí nakonec nechce, jaký je tam problém? Zájemci mají neuvěřitelně dobrou paměť!

    U pozemků může být jedním z vodítek cenová mapa, např. cenová mapa pozemků Praha. U všech typů nemovitostí se můžete spolehnout na odhad ceny zde. Nespoléhejte na to, že je teď období, kdy se vše prodává jakoby "samo".
  • 5
    5. Vyrobte přitažlivý inzerát
    Pořiďte kvalitní fotografie nemovitosti nejlépe širokoúhlou zrcadlovkou, pracujte dobře se světlem (pozor v interiéru, tam je to obtížné) a promýšlejte záběry. Nemovitost v první řadě ukliďte, odstraňte ze záběrů rušivé předměty. Čím méně věcí, tím lépe, až na pár dekorací. Zejména u domů zvažte využití záběrů z dronu.

    Silným trendem je využití videa, to ale také ať udělá někdo, kdo jich už alespoň sto natočil. Pokud je nemovitost jen trochu k světu, vyplatí se najmout profesionála, fotografa specializovaného na focení nemovitostí. Sestavte přitažlivý text realitní inzerce. Co může zájemce zaujmout? Kdo je vaše "cílovka"? Formulujte text promyšleně a úderně, jako byste byl reklamní "copywrighter". Použijte v textu rytmus. Pamatujte na plánek bytu, někdy je přínosem ve formě 3 D.

    Používejte pro svoji nemovitost co nejvíce účinných realitních serverů, přitom udržujte jednotlivé nabídky aktuální a nerozporné. Rozdílnosti, nesoulady budí otazníky a nedůvěru. Uvedené údaje ať odpovídají skutečnosti, častým zmatkem jsou výměry bytu: obytná plocha, užitná plocha, balkony, sklepy, co je v tom zahrnuto.
  • 6
    6. Pamatujte na povinnost mít PENB
    Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) musí podle předpisů pro byt i rodinný dům být vyhotovený (až na malé výjimky u starých budov) už při samotném nabízení, inzerci, nebo musíte uvést nejhorší kategorii "G" (mít "G" ale začíná být trochu znevýhodňující, nároky na energetickou úspornost rychle stouply a aktuálně tu máme téměř paniku s prudkým zdražením plynu a elektřiny). Jinak hrozí správní pokuta 100.000 Kč. PENB každopádně potřebujete nejpozději ke kupní smlouvě. Uspořit několik tisíc může znamenat po prodeji právní riziko.
  • 7
    7. Pozor na triky makléřů
    Při inzerci, už při jejím zahájení, nepodlehněte náporu volajících makléřů a jejich slibům. Volají totiž hlavně ti špatní. Čti také, jak jsou triky makléřů. Braňte se aktivně! Hlídejte si průběžně všechny realitní portály. Běžně se tam objevují pirátské inzeráty nemovitostí, o kterých jejich majitelé vůbec neví!

    Prodej to značně poškozuje, majitelé negativní dopady velmi podceňují. V dřívějších letech nakonec končilo vysoké procento soukromé inzerce u nějaké realitky, protože se prodej nedařil, dnes je častější to, že majitel prodá sám za zbytečně nízkou cenu.
  • 8
    8. Připravte nemovitost a zejména byt na prohlídky
    Rozhodující dojem o nemovitosti si udělá zájemce už během první minuty včetně příchodu k domu! Připravte svou nemovitosti na prohlídku s ohledem na emoce zájemce. První dojem a emoce při prodeji rozhodují.

    Ve skutečnosti rozhodují pocity, dodatečnými racionálními argumenty si je už jen zdůvodňujeme, racionalizujeme. Pozor na pachy, ty zasahují přímo náš "ještěří" mozek, s tím souvisí také případní domácí mazlíčci. Žijí v bytě děti? Budou při prohlídkách? Také to má své dopady. Jak připravit byt na prohlídky řeší homestaging. Většinou se vyplatí najmout specializovaného home stagera.
  • 9
    9. Zvažte potřebu a účelnost renovace, úprav domu nebo bytu
    Obecně platí, že se vyplatí např. byt vymalovat nebo provést některé nátěry, u domu hrají důležitou roli třeba viditelné vady omítky. Účelná není drahá rekonstrukce koupelny, kde se téměř jistě netrefíte do vkusu budoucích majitelů a další nákladnější úpravy nemovitosti, kde navíc nezbývá než volit specifické materiály a barvy, které se nemusí každému líbit. O dispozičním řešení bydlení nemluvě, názory lidí se v tomto rozcházejí. Čistota a pořádek jsou ale vždy základ!

    Málo co odradí jako to, když zájemci zůstane v ruce klika nebo dvířka od skříně. I z maličkostí si odnese podvědomý pocit, že byt nebo dům je na rozpadnutí. Všechny drobnosti opravte, zavolejte klidně "hodinového manžela"!
  • 10
    10. Komunikujte, předvádějte a vyjednávejte kvalitně
    Se zájemci od počátku co nejlépe komunikujte. Dobrý obchodník nemele jako magnetofon každému to samé, ale v první řadě poslouchá: Co skutečně hledají, co potřebují, v jaké jsou situaci? Jak budou platit kupní cenu a kdy? Nebude to náhodou prodejem jejich bydlení? Takoví budou nejkomplikovanější. Na prohlídku už by měli chodit pokud možno ti praví. Také byste měli mít kvůli vlastní bezpečnosti aspoň trochu pod kontrolou, koho si vlastně pouštíte do bytu, koho si pouštíte k tělu.

    U prohlídek kombinujte objektivně silné stránky nemovitosti, přehlednost prezentace a fakta na jedné straně a zaujetí a emoce zájemce na straně druhé. Pozor na nechtěně pronesená slova, která mohou odradit, řadu věcí vnímá zájemce jinak než vy. V tom pravidelně chybují i ti nejchytřejší laici. Je to nakonec ten pravý zájemce pro vaši nemovitost, "sedí", vyhovuje a uspokojuje ho nejlépe? Je reálně schopen ufinancovat kupní cenu?

    Pak využijte svých nejlepších vyjednávacích a obchodních schopností, jak toho pravého zájemce přesvědčit, že vaše nemovitost je pro něho lepší než jakékoli jiné srovnatelné příležitosti na trhu a snažte se ho brzy smluvně podchytit a zavázat. Pozor také na situace, kdy je více vážných zájemců. Aukce jsou spíš pro profesionály, dá se v nich dost pokazit.

    Nezapomeňte na stále platné pravidlo, že zájemce většinou potřebuje nějakou formu pobídky k tomu, aby se v takto závažné věci rozhodl, rozhoupal, skočil do toho, jak ví každý zkušený obchodník.
  • 11
    11. Podchyťte zájemce, ale nevyplašte ho
    Vážného zájemce musíte podchytit rezervační smlouvou, s přiměřenou zálohou a sjednanou pokutou, pro případ, že si prodej rozmyslí. Jinak budete po měsících slibů a čekání zklamáni, můžete přijít o jiné příležitosti, o další zájemce. je to častá situace u svépomocných prodejů!

    Okamžik rezervace je ale citlivý, příliš jednostranné a přísné podmínky mohou zájemce v rozhodný okamžik odradit. To je slabina příliš "právnického" přístupu v tento moment. Obě stránky (zajištění a přitom nepokažení příležitosti) musíte dobře vybalancovat. Pamatovat na potřeby obou stran, kdy kupující je plný obav, nejistoty a otazníků.

    Dotažení rezervace s domluvením nedůležitějších věcí je obchodním vrcholem celého prodejního procesu. Jde tam jak hodně získat, tak hodně ztratit!
  • 12
    12. Připravte si kvalitní smluvní zajištění
    Pro smluvní zajištění převodu nemovitosti (kromě rezervace je to smlouva o smlouvě budoucí kupní, kupní smlouva, nebo smlouva o převodu práv k družstevnímu bytu, smlouva o úschově) můžete použít v těch nejjednodušších a neproblematických případech vzory typových smluv o převodu nemovitosti a upravit je pro váš případ.

    U složitějších nebo rizikovějších případů včetně těch, kde na nemovitosti vázne stávající hypotéka, je na místě odborná pomoc. Nejsou vůbec výjimečné případy, kdy katastr převod nezapíše, a to může způsobit velkou "paseku" v cash flow při kupování další nemovitosti (smluvní pokuty, odstoupení).

    Zejména dbejte na úplnou a přesnou specifikaci převáděné nemovitosti, přesně tak, jak je vedena v katastru nemovitostí. Pozor na změnu právní definice nemovitostí od r. 2014 (byty, domy) a na to, jaká zákonná úprava dopadá na váš případ, tam jsou dvě možné situace.

    Nezanedbejte otázku případných vad, skrytých vad a dalších problematických otázek, a to, jak úplně a prokazatelně jste kupujícího dosud o vlastnostech nemovitosti informovali. Je to oblast, kde po prodeji začínají poslední dobu noví majitelé častěji uplatňovat dodatečné nároky a odškodnění. Za skryté vady odpovídáte teď už celých pět let od prodeje!
  • 13
    13. Pozor na platební podmínky a zajištění kupní ceny
    Slaďte potřeby a možnosti plateb kupní ceny, i s ohledem na řešení bydlení obou stran. Standardem je zajištění peněz v úschově - advokátní, notářské, nebo na jistotním učtu banky. Každá z možností má svoje praktické pro a proti. U hypotéky se zajímejte o přesné podmínky čerpání úvěru. Můžou chtít i podání vkladu vlastnictví na katastr, což je trochu risk.

    Pamatujte i na dostatečné zajištění termínů vyklizení nemovitosti nebo bytu a předání (základ je to dobře vykomunikovat, projednat), specifikaci příslušenství a zařízení bytu (co je a není zahrnuto v kupní ceně). Jinak jsou často ukřivděné a naštvané obě strany.
  • 14
    14. Zajistěte návrh na vklad do katastru nemovitostí
    Po spolehlivém zajištění toho, že za nemovitost dostanete řádně zaplaceno, vypracujte návrh na vklad do katastru. V každém případě využijte oficiální elektronický formulář.

    Dbejte na správné uvedení všech součástí nemovitosti, nekompletní návrh může katastr odmítnout zapsat (třeba i kvůli chybějícímu podílu na parcele někde za domem, o které ani nevíte), katastr je maximálně formalistický! To platí samozřejmě už pro kupní smlouvu. Návrh s přiloženou kupní smlouvu podejte na příslušném katastrálním úřadě, pracovišti. Správní poplatek za vklad práva je 2.000 Kč.
  • 15
    15. Dotáhněte převod nemovitosti na katastru
    Hlídejte, zda zápis na katastru běží bez nutnosti něco doplnit, pokud ano, aktivně to řešte. Vady podání jsou buď tzv. odstranitelné, nebo neodstranitelné. U těch druhých proveďte pro urychlení všichni zpětvzetí návrhu, zajistěte převzetí nebo doručení rozhodnutí KÚ a vzdejte se práva odvolání, vše ve správném pořadí. Následně udělejte nové podání. Děje se to celkem často!.

    Připravte se na protokolární předání nemovitosti, zapište a vzájemně si potvrďte stavy všech měřidel. Postarejte se včas o další potřebné věci, jako jsou převody smluv o dodávce energií, vody, služeb apod., odhlášení trvalého pobytu z adresy nemovitosti. Informujte o převodu a předání SVJ u bytů, resp. pověřeného správce SVJ, doložte předávací protokol a převod vlastnictví.

    Pokud nejste osvobozeni, pamatujte na otázku případné daně z příjmu (daň 15 % ze zisku z prodeje).
  • 16
    16. Celkově
    Celý proces by měl být co nejlépe sladěný, věnovat je potřeba pozornost a péči jak detailům, tak celku. V každý okamžik je něco důležitého a něco, na čem záleží mnohem méně. Podstatná je v první řadě složka obchodní, důležitá je schopnost rozpoznat, který zájemce je ten nejlepší, ten pravý, co mu nemovitost nejlépe "sedí". A který je schopen zaplatit, a to tu nejlepší cenu!

    Aby vše nakonec proběhlo, jak má, je potřeba jak vše kvalitně podchytit smluvně, tak dobře projednat, vykomunikovat, předejít možným problémům nebo nedorozuměním předem. Prevence je vždy lepší než spory nebo žaloby.

    Snažte se, aby byly nakonec spokojeny obě strany. Aby nový majitel měl pocit, že za své peníze dostal to, co chtěl a že má, po čem toužil. Už jen proto, aby se vám jednoho dne nepřihlásil s dodatečnými nároky, jak se začíná stále častěji stávat.
  • 17
    17. Na závěr
    Snažil jsem se vybrat ty nejpřínosnější informace pro každého. Rady, které jsou ovšem nutně obecné. Zvláštností realit je přitom jedinečnost každé z nich, a stejně různí jsou zájemci o jejich koupi. I majitelé jsou v rozdílných situacích. Síla správného prodeje je hlavně v co nejlepším skloubení všeho dohromady, váhu má také "psychologie". V každé situaci je potřeba podle okolností v pravou chvíli správně jednat.

    Po letech praxe se divím stále víc, že si někdo ještě prodává nemovitost sám a je to v  první řadě špatná vizitka tuzemských zprostředkovatelů. Takový člověk nemůže znát nikoho dostatečně kompetentního a důvěryhodného! Někoho s dobrým poměrem cena/přínos.

    Protože si s odstupem dvaceti let v oboru troufnu říct, že většina zrovna těch věcí při prodeji, kde se dá nejvíc získat nebo nejvíc ztratit, jsou oblasti vysloveně naučených dovedností a konkrétních situací. V uvedených bodech jde zejména o čísla 3, 4, 5, 8, 10, 11, 16 a z obchodní stránky také 13. Na dílčí otázky se jistě dá najmout řekněme právník (13-15), stejně tak profesionální fotograf (část bodu 5) a home stager (8). Ale to je jen menší, „technická“ část problému.

    Dokonce i v případě, že svépomocný prodej proběhne technicky bez problému, zůstává vždycky otázkou, jestli byla dosažená cena opravdu ta nejlepší a jestli to vůbec stálo za ty starosti a nervy. Aktuální doba je zrádná v tom, že se zdá prodávat snadné díky silné poptávce. Ale je to tím, že většina samoprodejců prodá levněji, než by mohla při optimálním prodávání. Prostě prodávají zbytečně pod cenou, na rozdíl od svých konkurentů, jak většinou ukáže zpětný pohled.

    Pro konkrétní dotazy mne kontaktujte.

Jakprodat.cz - ukázky referenčních prodaných nemovitostí díky Expertnímu prodeji

při aktuální situaci, kdy jsou otazníky s cenou

3 věci, kterým se vyhnout při prodeji nemovitosti

Časté nepříznivé situace při prodeji nemovitosti:

Špatně nasazená nabídková cena

Proč nezkusit cenu pořádně nadsadit, pro jistotu! Jenže nejlepší zájemci přicházejí hned zpočátku. Poptávka je teď sice na trhu silná, ale vždy existuje určitá cenová hladina, po které se zájem láme a opadá. Zejména ostré je to u bytů.

Když se cena po čase přiblíží tržní, už je nemovitost “profláknutá“, okoukaná. Nakonec se nemovitost prodá hůře, než by mohla. Podobný problém je nízká nabídková cena, aukce jsou vhodné jen někdy a musí se umět. Jinak nadělají víc škody než užitku.

Nabízení nemovitosti více realitkami souběžně

"Čím více, tím lépe".  Neplatí to ale u počtu zprostředkovatelů, kteří samozřejmě nabízí vaši nemovitost stejnými kanály paralelně a zájemci to vidí. Obraz nemovitosti v očích zájemce je tím poškozován víc, než si dokážete představit.

Stejně špatné pro prodej je i to, že se v takovém souběhu ani jeden zprostředkovatel pořádně věci nevěnuje, nevezme to za své. Má totiž jen malou šanci, že dosáhne úspěchu, tak do prodeje investuje jen minimum.

Snižování ceny po malých, opakovaných částkách

Dopad těchto postupných „schůdků“, které s nikým nehnou je podobný jako v prvním bodě, neozve se ani na nakonec přiměřenou cenu. Důvody jsou psychologické. Posoudit, jestli nabídka je dobrá, je komplikované, neznámých je příliš, situace je s otazníky, mlhavá.

Lidé v nejistotě dají na ostatní, a ti za dlouhou dobu nekoupili! Pokud zlevnit, tak s rozmyslem, po určité době, a ne o pár procent.

Další nástrahy a úskalí prodej bez realitky

a na co si dát pozor

Chyby při prohlídkách

Častá je špatná prezentace během prohlídky. Můžete několika nevhodnými slovy zájemce snadno ztratit! Majitel si obvykle vůbec neuvědomí, že ve snaze říct o svém bydlení něco "hezkého" vypustil z pusy naopak něco, co zájemce odradilo a proč už o nemovitost nemá zájem.

Byl jsem svědkem mnoha takových situací, z pohledu z "venku" a s odstupem to vypadá až nepochopitelně. Zase tedy psychologická stránka prodeje a emoce!
Vyhněte se chybám díky bezplatné konzultaci zde →

Vyjednávání a smlouvy

Vyjednávací a obchodní schopnosti potřebujete při jednání o smluvních podmínkách. Při zavázání zájemce ke koupi nemovitosti je klíčová schopnost dostatečného tahu na cíl, na uzavření, kdy se jedná často o emoce kupujícího a časový faktor.

Čistě „právnický“ přístup není tou nejlepší možností zejména u rezervace. U samotné kupní smlouvy pak pozor na zajištění úhrady a výplaty kupní ceny, pokuty, záruky, odpovědnosti, vady. Pokud má protistrana právníka, neměli byste na to být rozhodně sami!
Více o specifikách smluvních formulářů a úpravě vzorových smluv →

Termíny a finanční toky

Mnoho prodávajících vlastníků doplatí na to, že špatně odhadnou schopnost zájemce o koupi nemovitosti získat v čas peníze. Zájemci o koupi občas "mlží". Ti, kteří mají vlastní zdroje, zase často uzavření smlouvy oddalují a zkouší slevu, a to na více místech. Nakonec koupí to nejvýhodnější!

Financování mají často kryté prodejem vlastního bydlení, takže vznikají velká zpoždění, hrozí „kulový blesk“. Pamatujte proto na reálnost termínů vyklizení bytu, domu a na situace, kdy dojde k porušení sjednaných lhůt.
Bezplatné prověření financování nebo jeho zajištění zde →

Mezi námi blízkými?

Zvláštním případem je transakce v rámci příbuzných. Výhody jsou zřejmé, ale je také třeba poukázat na negativa z praxe. Kupující obvykle počítá s tím, že získá nemovitost levněji než na volném trhu. Konečným výsledkem je pak hra se záporným součtem.

Prodávající má pocit, že prodal levně, kupující, že koupil draze a vztahy v příbuzenstvu jsou místo posílení často trvale poškozeny. Není lepší nemovitost prodat za lepší cenu někomu mimo příbuzenstvo? Vděku se nedočkáte tak jako tak!
Nechte si raději bezplatně udělat nezávislé stanovení tržní ceny →

Kupující nevědí, co chtějí

Zájemce navštíví klidně 20 i více nemovitostí, než se rozhodne nějakou koupit. Někteří třeba po roce dojdou k tomu, že vlastně nechtějí dům venku, ale byt ve městě! Nebo úplně jinou lokalitu.

Nepochopitelné, ale děje se to. Vy, vaše nemovitost jim sloužíte jako cvičný materiál, aby si ujasnili, co vlastně chtějí a co ne. Platíte za to přinejmenším časem a námahou vy. Kupující, který má jasno, co chce i jak to bude platit je cenný a musíte s ním jako s pokladem zacházet!
Nenechte ho utéct ani "vychladnout" a správně ho podchyťte →

Nové technologie nároky a rozdíly zvyšují

Poslední roky může na internetu stále snadněji inzerovat každý. Protože ale podobné možnosti mají všichni, i konkurenti, s konkurujícími nemovitostmi (o profesionálech nemluvě), je třeba nabízet nemovitost lépe než kdykoli předtím.

Technologické vymoženosti vždycky pomáhají více těm lépe a kvalitněji prezentovaným nemovitostem na úkor těch ostatních. Ty se buď nedaří prodat, anebo pod cenou. Technologie prostě neustále víc rozevírají nůžky a prohlubují rozdíly mezi těmi na špici a těmi ostatními.
Buďte mezi těmi nejlepšími díky bezplatné konzultaci zde →

Plusy a mínusy svépomocného prodeje nemovitosti

Plusy

Plusy svépomocného prodeje:

  • úspora nákladů, ušetříte provizi
  • osobní kontrola nad transakcí
  • uspokojení z vlastního úspěchu

Přínos prodej bez realitky znamená v první řadě úsporu nákladů. Ušetříte nemalou provizi pro makléře a realitní kancelář.

Výše odměny realitní kanceláře se často vzhledem k odvedené práci, resp. kvalifikaci zdá neúměrně vysoká. Úspora provize je pro prodávajícího obvykle hlavní motivací k prodeji bez realitky. Často je taky jistým utrpením kontakt s makléřem, který není dostatečně kompetentní, nebo dostatečně poctivý.


Pro svépomocný prodej nemovitosti bez realitky svědčí tyto okolnosti:

  • neznáte kompetentního, úspěšného a solidního zprostředkovatele
  • máte obchodního ducha, rád jednáte s lidmi a dokážete zapojit další profese, máte odvahu a chuť řešit nové situace. Nebojíte se rizika, chcete odpovídat za celek
  • nedokážete nebo nechcete nikomu jinému důvěřovat přinejmenším v tom, že to myslí a udělá dobře

Mínusy

Mínusy svépomocného prodeje:

  • horší přístup k informacím o trhu včetně skutečných cen, slabší nabízení
  • nutnost dělat a řešit vše sám, kde mnohé je věc hlavně dovedností, ne jen informací
  • vyšší celkové nároky na majitele, stres, odpovídá za vše

 

Majiteli vždy hrozí, že svoji nemovitost neprodá za nejlepší cenu. Na stávajícím příznivém trhu možná více než kdy jindy; rozptyl cen se zvětšil.

Obchodní dovednosti. Být dobrý obchodník znamená mít v oboru praxi. Prodej nemovitosti je obchodem, kde jsou zvlášť silné emoce a vyžaduje také znalost psychologie prodeje.

Vyjednávání a uzavírání. Pro sjednání smlouvy je nutné dobře a včas rozeznat, co je v dané situaci a daný moment pro smlouvu, co může být do budoucna rizikem, a v čem lze ustoupit. Je to velmi situační, podle okolností.

Plná tíha rizik. Psychická zátěž, kdy majitel nese sám břemeno odpovědnosti, že se nic nepokazí a na nic při realitním převodu nezapomene, že neudělá vážnou chybu. Při prodeji se dá zejména dost ztratit a ztráty bolí. Přinejmenším se časem ukáže, že cena měla být vyšší.