Chci koupit byt, dům nebo jinou nemovitost
a přitom se nenapálit předraženou koupí
V situaci roku 2023 je shánění a kupování nemovitosti zvlášť těžké. Ceny vyletěly, nabídka je stále nedostatečná, trh zároveň na podzim 2022 prakticky zamrzl je teď značně ochlalý. Znamená to, že se prodá jen menší část těch nejvýhodnějších nabídek a pak některé s nemalou slevou; zbytek jsou předražené nabídky. S tím vším souvisí otazníky ohledně správné, férové kupní ceny nemovitosti. Většina nabídek je neúměrně předražených a ty na internetu "visí" spolehlivě a dlouhodobě.
Zajímat vás musí kromě ceny také termíny, finance, pokuty, záruky. Prodávající má výhodu, svoji nemovitost a její nedostatky dobře zná, a ještě mívá po ruce pomoc, přinejmenším realitního makléře. Ten je, když nic jiného, tak prostě obchodník, který v pravou chvíli umí příhodně "zamlžit" nebo "přitopit".
Při vážnějším zájmu určitě prověřte stav nemovitosti. U staveb v horším technickém stavu je navíc velký otazník ohledně rozsahu potřebné rekonstrukce, nákladech, potřebném čase pro úpravy.
Nejčastější dopad nerovného postavení je to, že kupující podepíše nevyváženou rezervační smlouvu, kde je v nevýhodě, v nejistém postavení. Určitě ale nechcete, abyste přišli o vytoužené bydlení, nebo vám k tomu dokonce propadla záloha. Chybou je ale i příliš formalistický přístup, nedostatečně obchodní, který dokáže dobrou příležitost "zabít".
To vše tvoří nepříznivou situaci kupujícího. Osvědčené řešení je:
Agent kupujícího, v Česku jako Realitní LUPA
Využití tzv. agenta kupujícího je běžné na rozvinutých trzích
Přínosy agenta kupujícího:
- ochrana před přemrštěnou kupní cenou, dosažení férové, přiměřené kupní ceny
- rozšíří příležitosti, okruh nabídek ke koupi
- odhalování technických vad (možný inspektor nemovitostí) i problémů lokality
- prověřování právních vad, omezení a rizik, prověření nabývacích titulů a dalších dokumentů
- přítomnost při jednáních, potřebná protiváha realitnímu makléři nebo právníkovi druhé strany
- operativní řešení rezervační smlouvy, pružné skloubení formalit a obchodní stránky věci, vazba na termíny a financování = kritický bod transakce
- vyjednávání dalších férových podmínek kupní smlouvy (termíny, platební podmínky, pokuty, záruky)
- zajištění připomínek k návrhům kupní smlouvy, úschovní smlouvy, návrhu na vklad, kontrola zástavní smlouvy, provázanost s příp. hypotéční smlouvou
- průběžné poradenství a konzultace, dohled nad celým procesem převodu, podpora kupujícího ve stresujících situacích
- vyvážení obchodní a právní složky, vybalancování příležitostí a rizik
K čemu je agent kupujícího dobrý?
Agent kupujícího hájí na rozdíl od běžného realitního makléře výlučně zájmy kupujícího. Agent rozpoznává kvalitu nemovitosti, její skutečnou pozici na trhu a tak i její přiměřenou cenu; to je zvlášť aktuální v situaci zamrzlého trhu nastalého na podzim 2022. Identifikuje potřeby a situaci kupujícího, ale i motivaci prodávajícího k prodeji.
Agent kupujícího dokáže správně reagovat podle situace, a působí na uzavření kupní smlouvy tak, aby byla v daných podmínkách pro kupujícího co nejpříznivější, resp. aby byla přiměřená, férová. A v případě, že po prověření příležitosti zájemce chce v koupi pokračovat, tak aby vše úspěšně proběhlo.
Postavení agenta kupujícího na jedné straně a makléře nebo právníka na straně druhé tak připomínají postavení advokátů sporných stran. Tam je značným hendikepem, když jedna strana má pomoc a druhá hájí své zájmy naivně sama a ještě je zbytečně ve stresu.
Ale i bez makléře nebo právníka je prodávající ve výhodě: svou nemovitost nemovitost zná jako své boty a jen on ví, proč skutečně ji prodává.
U nás provozuji pro své klienty službu agenta kupujícího pod obchodní značkou Realitní LUPA od roku 2009. Je pro zájemce o koupi bezplatná.
Financovaní Realitní LUPY: pro zájemce o koupi je bezplatné
Realitní LUPA: Tři oblasti přínosů
- 1Cena a podmínky koupěFérová cena, jistota nepředražené koupě, vyhovující termíny, pokuty, záruky
- 2PříležitostiPříležitosti, informace o nabídkách i majitelích, tipy k prodeji
- 3Jistota a klid v dušiInspekce i právní prověrka vyloučí budoucí problémy. Také účast odborníka snižuje stres a přináší klid
Agent kupujícího prosazuje a chrání zájmy kupujícího v celém průběhu kupování, všímá si při prohlídkách a jednáních všeho důležitého, upozorňuje na rizika, řeší podmínky koupě včetně ceny