Riziko prasknutí cenové bubliny nemovitostí a bytů v roce 2022

Riziko prasknutí cenové bubliny nemovitostí a bytů v roce 2022

Ceny nemovitostí 2022: aktuálních 5 důvodů pro růst cen, 5 důvodů pro pokles cen.

Jak se bude vyvíjet trh s nemovitosti a byty v Česku v roce 2022?

Jako obvykle v takových situacích působí jedna skupina faktorů pro a druhá skupina faktorů proti a záleží, co z toho nakonec převládne. Podívejme se na ně.

Pro „prasknutí cenové bubliny“, resp. alespoň citelnou změnu k ochladnutí trhu s nemovitostmi hovoří zejména:

1.Cenová hladina nemovitostí (a bytů zejména) je u nás ve vztahu k příjmům nejvýš v historii a počet potřebných platů na koupi bydlení je jeden z nejvyšších v Evropě, v Praze úplně nejvyšší. Podíl kupujících z bohaté ciziny je celkově malý a nadále se spíše zmenší, a to z více důvodů. Navíc někteří cizinci se naopak začínají bytů v tuzemsku zbavovat.

2.Rostou obavy z vývoje ekonomiky do budoucna, po Covid-19 přichází válka na Ukrajině a dopady v první řadě do cen a dostupnosti plynu a ropy. Hrozí stagflace, nepříznivá kombinace inflace a ekonomického zadrhnutí, která způsobuje pokles kupní síly, kdy rostou náklady, ale nerostou adekvátně mzdy. Proměnnou je tu zejména další vývoj války na Ukrajině, spolu s dalšími ekonomickými sankcemi a opatřeními. V dubnu 2022 je tento výhled spíše pesimističtější.

3.Dostupnost a výhodnost hypoték se prudce horšila, cena peněz prudce stoupla. Většina koupí zejména bytů byla přitom financována takto. Doběhne čerpání již dříve sjednaných úvěrů za nízké sazby a nových bude mnohem méně oproti roku 2022.

4.Z pohledu investorů je koupě zejména bytu mnohem méně lákavá než v minulých letech. Na růst cen nemovitostí ve střednědobém horizontu nadále nemohou příliš spekulovat, výnos nájemného je nízký a zdaleka nepokryje náklady spolu s inflací, objevují se jiné, konkurenční možnosti, počínaje protinflačními dluhopisy garantovými státem.

5.Kupující, kteří měli volnou velkou hotovost a báli se inflace, většinou už tyto peníze investovali právě v minulých dvou letech.

Proti poklesu cen nemovitostí působí zejména tyto faktory:

1.Růst cen stavebních materiálů stále pokračuje, poptávka po stavebních pracích je celkově také větší než nabídka. Navíc část ukrajinských mužů pracujících v Česku odešla bránit svou vlast.

2.Stále je určité procento lidé, kteří řeší, jak ochránit svoji hotovost před inflací, někteří si mohou pro koupi nemovitosti vypomoct částečným hypotečním financováním. Podíl Rusů, kteří se zbavují svých nemovitostí v Česku, je vzhledem k celku malý.

3.Příliv uprchlíků zvyšuje tlak na ubytování. Primárně jde sice o nájem, ale ceny nájmů a ceny nemovitostí jsou spojité nádoby. Ceny nájmů se zvýší, a to vyvolá tlak na zvýšení cen nemovitostí.

4.Potřeba bydlení a jeho změna jsou určovány okolnostmi, které se odvíjejí od životních událostí typu narození dítěte, svatba, rozvod, úmrtí a dědictví, stěhování kvůli práci apod. Potřeby bydlení trvají a nadále vznikají (jejich realizace ale může být někdy odložena), výstavba nových bytů je stále pomalá.

5.Setrvačnost přesvědčení mnohých, že nemovitosti jsou jistota a trendy předchozích let budou pokračovat.

K tomu všemu, co je nyní aktuální, působí více či méně i mnohé z dříve uvedeného a stále platného v článku Ceny nemovitostí 2021: 15 důvodů pro růst cen, 15 důvodů pro pokles cen. Další vývoj ukáže, co celkově převládne, pravděpodobné je v první řadě ochlazení trhu spočívající ve snížení počtu koupí a prodejů a zvýšené opatrnosti kupujících. Oproti předchozímu roku se v roce 2022 prodlouží doba prodeje, ubyde prováděných aukcí nemovitostí a na trhu se zvýší podíl nemovitostí, které se neprodají.

Autor: Petr Štěrba