Důvody pro růst cen, důvody pro pokles cen

Ceny nemovitostí 2021: 15 důvodů pro růst cen, 15 důvodů pro pokles cen

Ceny nemovitostí v roce 2020 dále solidně rostly, bylo pro to několik důvodů. Co bude dál? Převažující náhled je dosud ten, že růst cen se sice zmírní, ale k poklesu nedojde, spíše k formě stagnace. Nelze ale úplně vyloučit ani další scénáře. Jde totiž o soubor faktorů, kdy jedna skupina působí pro růst, druhá pro pokles, a záleží, co z toho celkově převládne.

Nejde přitom o prosté sčítání plusových a mínusových hodnot. Některé se spolu posilují jedním směrem, když pak dojde k obratu jednoho faktoru, mohou změnit znaménko i další.

Když třeba „všichni“ kupují, povzbuzuje to ostatní také ke koupi a ceny dál rostou – nemovitosti se nedají „vyrobit“ dostatečně rychle (tím se vše samotnou realitou potvrzuje). Chování účastníků trhu je věc skupinové psychologie s možným bodem bodem zlomu.

15 důvodů pro růst cen:

1. Stále trvající poptávka po nemovitostech, ustavičný apetit po bytech. Pro bydlení i pro investici

2. Levné, stále poměrně dostupné úvěry, levné peníze. Obvykle je výhodné být zadlužený

3. Nedostatečná nabídka nemovitostí, nedostatek bytů. Nabídka reaguje na poptávku opožděně

4. Po tučných letech značné množství nastřádaných peněz u mnohých lidí, obavy z možné inflace v budoucnu. Mnoho peněz v oběhu, novými úvěry stále přikrmováno

5. Nedostatek jiných investičních příležitostí. Kam s penězi?

6. Vnímaní, že nemovitosti jsou spolehlivé díky jejich materiální podstatě. Každý je zná, každý jim „rozumí“

7. Poměrně malý očekávaný nárůst nezaměstnanosti (dosavadní předpoklad nárůstu meziročně ze 4 % na 6 % až 7 % pro rok 2021)

8. Nemovitosti jsou nadále levnější než na Západě (byty ale nejdou převážet jako jiné zboží a relace cen je hlavně k domácí hladině příjmů. Ani ne k německé, ani ne k ukrajinské)

9. ČNB ani komerční banky nemají zájem na poklesu cen nemovitostí ani jiných aktiv. Zájem mají na stabilitě.

10. ČNB rozvolnila v r. 2020 podmínky pro získávání úvěrů a jejich schvalování a čerpání „jede“ jako nikdy (ve vzduchu je ale zatáhnutí za brzdu)

11. Pomalé povolování bytových projektů, nové výstavby, to má dopady celé roky do budoucna

12. Rostoucí počty singles vytváří potřebu dalších menších bytů, ačkoli lidí nepřibývá

13. Bydlet v nájmu je v Česku stále vnímáno jako provizorium nebo neúspěch. Byt je v Česku také forma spoření do důchodu.

14. Banky zatím svůj hypotéční bysnys drží v běhu a předbíhají se v získávání nových úvěrů

15. Snížení daně z příjmu zaměstnancům jim zvýšilo čistý příjem, třebaže je to nejspíš jen dočasné opatření

15 důvodů pro pokles nebo stagnaci:

1. Podle ČNB jsou prý byty 17-25 % nadhodnocené. V Praze jsou už teď nejdražší byty ve vztahu k příjmům v Evropě

2. Setrvávající relativní ekonomický optimismus je i po roce držen rozsáhlými intervencemi státu. Léčba steroidy je ale trvale neudržitelná, po jejím vysazení se mohou zvýraznit otazníky ohledně budoucnosti

3. Zvětšuje se a dále se zvětší okruh lidí, v první řadě mladých, kteří nejsou schopni splnit podmínky bank pro hypotéky

4. Ceny nových bytů v Praze vzrostly za posledních pět let skoro na dvojnásobek, ostatních kolem 60%, to není podloženo odpovídajícím růstem produktivity ani HDP. Žádné stromy nerostou do nebe. Takto silný růst se už prozatím vyčerpal

5. Banky jsou z definice opatrné, u nás jsou zvláště tradičně konzervativní. Je pravděpodobné, že budou zanedlouho trh brzdit i mimo nástroje ČNB. Smysl to dává hlavně přes snížení odhadní – zajišťovací ceny

6. Vzroste nejistota a obavy ohledně budoucích příjmů na straně kupujících, na straně poptávky. To se týká zejména úvěrového financování zaměstnanců i podnikatelů, tj. velké většiny trhu, z toho nejvíce nižšího segmentu – panelového sídlištního bydlení

7. Celkový počet bytů ve skutečnosti stále roste, celkový počet lidí ne. Objektivně tzv. přelidněnost bydlení pode definice Eurostatu klesla v Česku za posledních 10 let na polovinu a je nejlepší v historii. Nedostatek bytů je relativní

8. Příliš vysoký podíl vlastnického bydlení v poměru k Západu a postupná konvergence k běžnějším poměrům. Nájemní domy v nijak luxusních lokalitách, dříve běžné „činžáky“, uzpůsobené efektivně k tomto účelu, už začínají připravovat i někteří developeři

9. Očištěný výnos z nájemného není ve vztahu k vysoké ceně už příliš zajímavý, zejm. ne v Praze, a růst hodnoty samotné nemovitosti se oproti minulým letům zadrhne, investice bez spekulace na solidní růst ceny už nebude ve střednědobém horizontu tak výhodná

10. Můžou se prohloubit obavy aby nedošlo v r. 2021 nebo 2022 k poklesu cen v některých segmentech nemovitostí, v současném přehřátí bude stačit pouhá stagnace. Řešením může být pro mnohé koupi odložit

11. Sociologické faktory: nastoupí „kohorty“ mladých lidí, kteří budou celkově slabší a kteří nebudou moct nebo nebudou chtít pokračovat v předchozích trendech a ve způsobu života svých rodičů. Dostupnost vlastního bydlení je pro mnoho mladých lidí objektivně špatná a raději se závodů v zadlužení nezúčastní

12. Byty kupoval v posledních letech téměř každý, kdo jen trochu mohl, i ti, co na to vlastně neměli. Tím se růst cen kvůli poptávce a zpožděné nabídce posiluje, ale situace také může připomínat „letadlo“, nevýhodné pro naposled naskakující, pro opozdilce. Realitní trh je v zásadě trh cyklický. A v dalším cyklu je pak měna znehodnocena o zatím neznámou výši inflace (čísla třeba zůstanou, ale hodnota ne)

13. Home office: část lidí v něm zůstane, třebaže ne na 100 %. Rozšíří se tím okruh, z jakého je efektivní občas dojíždět do práce. Počet možného bydlení přitom roste s okruhem dojezdové vzdálenosti

14. Při problémech velkého zadlužení státu po COVID-19 a hledání příjmů lze očekávat v budoucnu podstatný nárůst daně z nemovitosti, která je u nás mnohonásobně menší než v cizině, to zvýší náklady vlastnictví

15. V budoucnu se může zlepšit alespoň výhled okruhu možností, jak bydlet: zrychlení povolování výstavby (z posledního místa na světě by se teoreticky postoupit dát mělo), aktivita měst (pozemky obcí, uvolnění regulace nástroji územního plánování, vlastní projekty obcí, budování obecní infrastruktury, připravovaný Zákon o dostupném bydlení s o.p.s. obcí), nájemní, sociální, družstevní byty. Motorem bude zvýšení politické síly mladých lidí, pro které budou stávají poměry neúnosné. Je ale také možné, že jsme v Česku trvale natolik neschopní, že se nepohne nic.

Autor: Petr Štěrba