Důvody pro růst cen, důvody pro pokles cen

Ceny nemovitostí 2021: 15 důvodů pro růst cen, 15 důvodů pro pokles cen

Ceny nemovitostí v roce 2020 dále solidně rostly a nyní jsou na svém dosavadním maximu. Bylo pro to několik důvodů. Co bude dál? Převažující náhled na další vývoj je ten, že růst cen se sice zmírní, ale k poklesu nedojde, spíše k formě stagnace. Nelze ale úplně vyloučit ani další scénáře. Jde totiž o soubor faktorů, kdy jedna skupina působí pro růst, druhá pro pokles, a záleží, co z toho celkově převládne. V daném časovém horizontu.

Zároveň ale ani neplatí, že by šlo o prosté sčítání plusových a mínusových hodnot. Mnohé se vzájemně posilují jedním směrem, když pak dojde k obratu některého z nich, působí opačně.

Pokud například „všichni“ kupují, povzbuzuje to ostatní také ke koupi a ceny nadále rostou, protože nemovitosti se nedají „vyrobit“ dostatečně rychle (čímž se vše samotnou realitou potvrzuje, utvrzuje). Chování účastníků trhu je také věc skupinové psychologie s možným bodem zlomu.

Podívejme se na jednotlivé faktory z jedné i druhé skupiny:

15 důvodů pro růst cen:

1. Stále trvající poptávka po nemovitostech. Pro bydlení i pro investici

2. Levné úvěry, levné peníze. Obvykle je výhodné být zadlužený

3. Nedostatečná nabídka bytů. Pomalá reakce na poptávku

4. Aktuálně značné množství nastřádaných peněz u mnohých lidí, obavy z možné inflace v budoucnu. Mnoho peněz v oběhu

5. Nedostatek jiných investičních příležitostí

6. Vnímaní, že nemovitosti jsou spolehlivé díky jejich materiální podstatě. Každý jim „rozumí“

7. Poměrně malý očekávaný nárůst nezaměstnanosti (předpoklad nárůstu meziročně ze 4 % na 6 % až 7 % pro rok 2021)

8. Nemovitosti jsou nadále levnější než na Západě (byty ale nejdou převážet jako jiné zboží. Naprostá jejich většina je pořizována zde vydělávajícími, a to i v Praze. Praha není jen samotné centrum města a určující relace je tak hlavně k domácí hladině příjmů. Ani ne k německé, ani ne k ukrajinské)

9. ČNB ani komerční banky nemají zájem na poklesu cen nemovitostí ani jiných aktiv

10. ČNB rozvolnila v r. 2020 podmínky pro získávání úvěrů (ale ve vzduchu je opětovné zpřísnění)

11. Pomalé povolování bytových projektů, nové výstavby

12. Vyšší nároky na bydlení, rostoucí počty singles vytvářejí nedostatek bytů, třebaže bytů v celkovém součtu stále objektivně přibývá, zatímco lidí ne

13. Bydlet v nájmu je v Česku stále vnímáno jako provizorium nebo neúspěch

14. Banky zatím svůj hypotéční bysnys drží v běhu a konkurují si v získávání nových úvěrů

15. Snížení daně z příjmu zaměstnancům jim zvýší čistý příjem

15 důvodů pro pokles nebo stagnaci:

1. Podle ČNB jsou byty 17-25 % nadhodnocené. V Praze jsou už teď nejdražší byty ve vztahu k příjmům v Evropě

2. Setrvávající relativní ekonomický optimismus je držen masivními intervencemi státu. Léčba steroidy je ovšem trvale neudržitelná, až opadne, může se dostavit kocovina a otazníky ohledně budoucnosti

3. Zvětšuje se, dále se zvětší okruh lidí, v první řadě mladých, kteří nejsou schopni splnit podmínky bank pro úvěr

4. Ceny nových bytů v Praze vzrostly za posledních pět let na dvojnásobek, ostatních také velmi prudce, to zdaleka není podloženo odpovídajícím růstem produktivity ani HDP. Žádné stromy nerostou do nebe. Aktuální ceny už zohlednily předpoklad budoucího růstu. Silný růst se už ale pravděpodobně ve střednědobém horizontu vyčerpal

5. Banky jsou z definice opatrné, u nás jsou zvláště tradičně konzervativní, je pravděpodobné, že budou zanedlouho trh brzdit i mimo nástroje ČNB. V první řadě přes snížení odhadní – zajišťovací ceny zástavy

6. Vzroste nejistota a obavy ohledně budoucích příjmů na straně kupujících, na straně poptávky. To se týká zejména úvěrového financování zaměstnanců i podnikatelů, tj. velké většiny trhu. Řešením pro mnohé může být koupi odložit

7. Celkový počet bytů ve skutečnosti stále roste, celkový počet lidí ne. Objektivně tzv. přelidněnost bydlení pode definice Eurostatu klesla v Česku za posledních 10 let na polovinu a je nejlepší v historii. Nedostatek bytů je subjektivní

8. Příliš vysoký podíl vlastnického bydlení v poměru k Západu a postupná konvergence k běžnějším poměrům. Nájemní domy v nijak luxusních lokalitách, dříve běžné „činžáky“, uzpůsobené přesně k tomto účelu, už začínají připravovat i někteří developeři

9. Reálný, očištěný výnos z nájemného není např. v Praze ve vztahu k vysoké ceně už příliš zajímavý, a růst hodnoty samotné nemovitosti se oproti minulým letům zadrhne, možná na několik let, takže investice už není a nebude ve střednědobém horizontu tak výhodná. Lze také čekat zhoršení bezbřehé výhodnosti Airbnb. Zájemci o koupi už nebudou hnáni strachem z toho, že jim utíká nemalý růst cen, kdy nemá smysl s koupí otálet

10. Můžou se zvětšit otazníky, aby nedošlo v r. 2021 nebo 2022 k poklesu cen a tak ke zbytečně vysoké kupní ceně, k přímé ztrátě. Brzdou by byla i jen stagnace. Řešením může být pro mnohé koupi odložit

11. Pohled na nezbytnost bydlení ve vlastním se postupně poněkud změní, jak přibude nových mladých lidí, kteří nebudou moct nebo nebudou chtít pokračovat v předchozích trendech a ve způsobu života svých rodičů. Dostupnost vlastního bydlení je pro mnoho mladých lidí objektivně špatná a řešením se jim může zdát prohrané věci se neúčastnit. Srv. také obecný trend mladé západní generace od vlastnění k „sharingu“

12. Byty kupoval v posledních letech téměř každý, kdo jen trochu mohl. Tím se růst cen kvůli poptávce a zpožděné nabídce posiluje, ale situace také může připomínat „letadlo“, které je nevýhodné pro naposled naskakující, pro opozdilce. Realitní trh je v zásadě trh cyklický. V budoucnu mohou některé investiční příležitosti mít na řadu let o dost lepší parametry než investice do bytů.

13. Home office: část lidí v něm zůstane, třebaže ne na 100 %. Rozšíří se tím okruh, z jakého je efektivní občas dojíždět do práce. Počet možného bydlení přitom roste s druhou mocninou okruhu dojezdové vzdálenosti. Dále faktor útěku z města ven, kde se dá v době omezení příjemněji žít díky přírodě

14. Při problémech velkého zadlužení státu po COVID-19 a hledání příjmů lze očekávat v budoucnu podstatný nárůst daně z nemovitosti, která je u nás mnohonásobně menší než v cizině, to zvýší náklady vlastnictví. Nemovitost je státem dokonale evidovaný majetek. Ten nemůže nikam utéct a to stát využije

15. V budoucnu, např. v horizontu pěti let, se může výhled okruhu možností, jak bydlet, reálně zlepšit: zrychlení povolování výstavby (z posledního místa na světě by se teoreticky postoupit dát mělo), aktivita měst (pozemky obcí, uvolnění regulace nástroji územního plánování, vlastní projekty obcí, budování obecní infrastruktury), nájemní, sociální, družstevní byty. Je ale také možné, že jsme v Česku trvale natolik neschopní, že se nepohne nic. V lepším případě ale alespoň částečná konvergence se zeměmi jako sousední Německo nebo Rakousko; poháněno hlavně zvýšením politické síly mladých lidí, pro které budou stávají poměry neúnosné.

Autor: Petr Štěrba

Komentáře

Přidat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *