Koronavirus COVID-19 a nemovitosti

Koronavirus a reality. Ceny bytů, ceny nemovitostí a realitní trh v příštích měsících 2020

Prvotní přirozenou psychologickou reakcí potenciálních zájemců o koupi je vyčkávání, odložení koupě. Nemyslím teď čistě „technické“ důvody, tedy že nechtějí chodit na prohlídky kvůli karanténě nebo ze strachu z nákazy, či prostě z ohleduplnosti.

Čti aktuální trendy ve vývoji cen pro rok 2021

23.3.2020

Dvě obavy, dva otazníky: budoucí příjmy a budoucí ceny

Jde o obavy zájemců o koupi v delším výhledu, o nejistotu ve dvou základních otázkách:

1. V první řadě se bojí, jestli vše v budoucnu „uplatí“. Většina kupujících pořizuje nemovitosti na bydlení (byty, domy) na hypotéční úvěr. A většina z nich jde na mez svých finančních možností (ceny bydlení jsou vysoké, takže stejně kupují něco skromnějšího, než by chtěli).

Teď se ale bojí, jestli budou mít stejně dobře placenou práci i řekněme za rok, za dva; o živnostnících nemluvě. To teď nikdo neví, na rozdíl od bezbřehého ekonomického optimismu minulých let, doby optimismu zaměstnanců i firem, končící v březnu 2020.

2. Za druhé, jestli se ekonomika propadne do recese, tak to nakonec může způsobit propad cen nemovitostí. Ten nenastane hned, nejdříve přijde výrazné zpomalení transakčního trhu, zamrznutí. Když teď koupím byt v Praze za šest milionů, nebude mít za rok nižší hodnotu? Raději tedy zůstanu, kde jsem, ať už v bydlení o jednom pokoji menším, či u rodičů, nebo v nájmu (teď dokonce dostupnějšímu), dokud se situace nevyjasní.

Oproti tomu jsou ale majitelé psychologicky fixováni na stávající vysoké ceny, pod vlivem dosavadního mnohaletého růstu, a nebudou se chtít s myšlenkou na tuto cenovou hladinu rozloučit, když už ji jaksi jednou „měli“.

Čím rychlejší růst, tím větší propad

Realitní trh je trh cyklický. Zkušenost o tom jsme v Čechách mohli zažít v souvislosti s celosvětovou finanční krizí, odstartovanou v roce 2008. V Česku jsme tehdy začali pociťovat dopady postupně, mnozí si dlouho nepřipouštěli, že se jich to také týká. Zažil jsem to (v oboru jsem od roku 2001), a to jak velké snížení celkového objemu obchodů, ono „zamrznutí“, tak následný pokles cen, v průběhu několika „krizových“ let.

Stávající nástup změn v březnu 2020 je naopak prudký a působí jako blesk z čistého nebe. Důvody nejsou vnitřní jako u tehdejší finanční krize, ale vnější, s touto situací nejsou zkušenosti ani ze zahraničí. Délku omezení a zejména následky v propojených ekonomikách teď nelze spolehlivě a plně domyslet, ale budou obrovské. Obecný poznatek z ekonomických cyklů je, že čím je větší a strmější růst, tím je větší následný propad.

Nejprve zamrznutí

Ceny nemovitostí, ale i stavebnictví a další oblasti rostly v několik minulých let prudce, až nezdravě, tento trend sdílely platy a poptávka po práci, působilo to celkově přehřátým dojmem. Teď bude záležet hlavně na budoucí situaci firem-zaměstnavatelů.

Nečekaná událost, klasická Talebovská černá labuť jako je tato pandemie, pak funguje jako spouštěč toho, co je už do určité míry nazrálé. To vše by svědčilo o tom, že může dojít i po skončení opatření vlády k citelnému zpomalení ekonomiky, v některých oblastech k propadu. pokud nebudu stimuly od státu.

Je ale nutné dobře rozlišovat (nabídkové) ceny nemovitosti a to, jestli a v jaké míře se s nimi dějí transakce, jestli se skutečně prodávají. S tím je nerozlučně spjato to, jak velký je rozdíl mezi nabídkovými a prodejními (skutečně realizovanými) cenami. Rozdíl závisí na tom, o jakou jde fázi cyklu.

V době růstu (posledních několik let) se prodalo prakticky vše, většinou za cenu nabídkovou, pokud byla aspoň trochu realistická, nebo za cenu mírně nižší, nižší v řádu procent. V době případné recese trh zamrzne z důvodu vyčkávání zájemců o koupi, objem obchodů se nezanedbatelně sníží, prodá se jen část nabízených nemovitostí.

Na nabídkových cenách se to jistě celé měsíce „opticky“ příliš neprojeví, má to určitou setrvačnost. Dopad do nabídkových cen a tedy viditelné snížení cen připadá pak v úvahu až v delším časovém horizontu, např. během roku 2021.

Jako vždy budou změny segmentované, průměry jsou zavádějící. V případě recese a obecného poklesu cen nemovitostí na trhu např. o 5 % to pro některé nemovitosti může být třeba 1%, pro jiné 10 %. Nejméně zranitelné v tomto ohledu budou pozemky.

Rozhodující faktor je očekávání příjmu do budoucna

Zásadní je na straně poptávky možnost dobře placené práce. Tento faktor tolik rozevřel rozdíly v cenách bydlení v závislosti na tom, zda se nacházejí řekněme v Praze nebo jinde, kde je práce hůře dostupná. Vývoj po zrušení omezení proti šíření nákazy COVID-19 vlivem trvale většího podílu práce na dálku tento rozdíl může poněkud změnit. V roce 2021 se také změní pohled potenciálních investorů do bytů, „čísla“, tj. výnosnost a očekávání růstu hodnoty bytů se z jejich pohledu zhorší.