Koronavirus COVID-19 a nemovitosti

Koronavirus a reality. Ceny bytů, ceny nemovitostí a realitní trh v příštích měsících 2020

Prvotní přirozenou psychologickou reakcí potenciálních zájemců o koupi je vyčkávání, odložení koupě. Nemyslím teď čistě „technické“ důvody, tedy že nechtějí chodit na prohlídky kvůli karanténě nebo ze strachu z nákazy, či prostě z ohleduplnosti.

23.3.2020, průběžně aktualizováno

Dvě obavy, dva otazníky: budoucí příjmy a budoucí ceny

Jde o obavy zájemců o koupi v delším výhledu, o nejistotu ve dvou základních otázkách:

1. V první řadě se bojí, jestli vše v budoucnu „uplatí“. Většina kupujících pořizuje nemovitosti na bydlení (byty, domy) na hypotéční úvěr. A většina z nich jde na mez svých finančních možností (ceny bydlení jsou vysoké, takže stejně kupují něco skromnějšího, než by chtěli).

Teď se ale bojí, jestli budou mít stejně dobře placenou práci i řekněme za rok, za dva; o živnostnících nemluvě. To teď nikdo neví, na rozdíl od bezbřehého ekonomického optimismu minulých let, doby optimismu zaměstnanců i firem, končící v březnu 2020.

2. Za druhé, jestli se ekonomika propadne do recese, a to hrozí dnem za dnem reálněji, tak to nakonec způsobí propad cen nemovitostí. Ten nenastane hned, nejdříve přijde výrazné zpomalení transakčního trhu, zamrznutí (to už nastalo). Když teď koupím byt v Praze za šest milionů, nebude mít za rok hodnotu pěti? Raději tedy zůstanu, kde jsem, ať už v bydlení o jednom pokoji menším, či u rodičů, nebo v nájmu (teď dokonce dostupnějšímu), dokud se situace nevyjasní. Tak většina zájemců uvažuje.

Oproti tomu jsou ale majitelé psychologicky fixováni na stávající vysoké ceny, pod vlivem dosavadního mnohaletého růstu, a nebudou se chtít s myšlenkou na tuto cenovou hladinu rozloučit, když už ji jaksi jednou „měli“. Levněji prodají jen ti nemnozí, kteří z nějakého důvodu skutečně musejí. Zbývající velká část bude čekat a „držet“ ceny. Teprve po mnoha měsících se začnou někteří postupně vyrovnávat s tím, že chtějí-li prodat, budou pravděpodobně muset svá vysoká cenová očekávání snížit.

Čím rychlejší růst, tím větší propad

Realitní trh je trh cyklický. Zkušenost o tom jsme v Čechách mohli zažít v souvislosti s celosvětovou finanční krizí, odstartovanou v roce 2008. V Česku jsme tehdy začali pociťovat dopady postupně, mnozí si dlouho nepřipouštěli, že se jich to také týká. Zažil jsem to (v oboru jsem od roku 2001), a to jak velké snížení celkového objemu obchodů, ono „zamrznutí“, tak následný pokles cen, v průběhu několika „krizových“ let.

Stávající nástup změn v březnu 2020 je naopak prudký a působí jako blesk z čistého nebe. Důvody nejsou vnitřní jako u tehdejší finanční krize, ale vnější, s touto situací nejsou zkušenosti ani ze zahraničí. Délku omezení a zejména následky v propojených ekonomikách teď nelze spolehlivě a plně domyslet, ale budou obrovské. Obecný poznatek z ekonomických cyklů je, že čím je větší a strmější růst, tím je větší následný propad.

Nejprve zamrznutí, pokles cen následně

Ceny nemovitostí, ale i stavebnictví a další oblasti rostly v několik minulých let prudce, až nezdravě, tento trend sdílely platy a poptávka po práci, působilo to celkově přehřátým dojmem. Teď bude záležet hlavně na budoucí situaci firem-zaměstnavatelů. Navíc se u nezanedbatelné části společnosti už projevovala únava z trvajícího hektického tempa, v první řadě v Praze, konzum byl nemírný, až zbytečný a vyvstávaly otázky, kam to může až jít, jaké to má limity, i hodnotové otazníky, jestli je to vůbec dobré a šťastné. Každopádně mnoho lidí i firem teď bude z opatrnosti nebo nutnosti šetřit.

Nečekaná událost, klasická Talebovská černá labuť jako je tato pandemie, pak funguje jako spouštěč toho, co je už do určité míry nazrálé. To vše by svědčilo o tom, že může dojít i po skončení opatření vlády k citelnému zpomalení ekonomiky, v některých oblastech k propadu. To je spojeno s cenami nemovitostí na trhu kvůli oslabení poptávky.

Je ale nutné dobře rozlišovat (nabídkové) ceny nemovitosti a to, jestli a v jaké míře se s nimi dějí transakce, jestli se skutečně prodávají. S tím je nerozlučně spjato to, jak velký je rozdíl mezi nabídkovými a prodejními (skutečně realizovanými) cenami. Rozdíl závisí na tom, o jakou jde fázi cyklu.

V době růstu (posledních několik let) se prodalo prakticky vše, většinou za cenu nabídkovou, pokud byla aspoň trochu realistická, nebo za cenu mírně nižší, nižší v řádu procent. V době, která nás čeká, trh zamrzne (z uvedeného důvodu vyčkávání zájemců o koupi) , objem obchodů se velmi sníží, prodá se jen zlomek nabízených nemovitostí.

Na nabídkových cenách se to jistě celé měsíce „opticky“ příliš neprojeví, dokud prodávající nezačnou akceptovat novou situaci, má to určitou setrvačnost. Dopad do nabídkových cen a tedy zjevné, viditelné snížení cen připadá pak v úvahu až v delším časovém horizontu, např. půl roku, resp. v roce 2021. V případě recese se bude jednat o budoucí pokles, snížení cen přesahující řád jednotek procent. Ilustrativní graf závislosti objemu transakcí a nabídkových cen, příkladně pro pokles 15%:

Jako vždy budou změny segmentované, průměry jsou zavádějící. V případě recese a obecného poklesu cen nemovitostí na trhu např. o 15 % to pro některé nemovitosti může být třeba 8%, pro jiné 25 %. Zejména byty ve velkých městech jsou teď na vysoké hladině vzhledem k nyní předpokládaným budoucím příjmům, např. ceny novostaveb v Praze vyrostly za čtyři roky mezi lety 2015 a 2018 o osmdesát procent. Omezená nabídka se tehdy setkala se silnou poptávkou a optimistickou vírou v budoucnost.

Rozhodující faktor je očekávání příjmu do budoucna

Zásadní je na straně poptávky možnost dobře placené práce. Tento faktor tolik rozevřel rozdíly v cenách bydlení v závislosti na tom, zda se nacházejí řekněme v Praze nebo jinde, kde je práce hůře dostupná. Vývoj po zrušení omezení proti šíření nákazy COVID-19 vlivem trvale většího podílu práce na dálku tento rozdíl může poněkud snížit. Změní se také pohled potenciálních investorů do bytů, „čísla“ se z jejich pohledu zhorší, dokud nedojde ke korekci ceny.

Developeři mají zájem udržet stávající ceny, i proto vydávají prohlášení, že ceny neklesnou, byty prý nepřibudou (nynější akutní problém je ale na straně poptávky, ne nabídky; tam je dlouhodobě). Stejně tak nechtějí zamrznutí transakcí realitní kanceláře, které potřebují obchody jako nic jiného, takže většinou rovněž pouští do světa zprávy o stabilní cenové hladině. Toto masivní „PR“ má ovlivnit kupující, aby koupi neodkládali. Také banky chtějí cenovou stabilitu, udržet stávající zástavní hodnoty pro krytí poskytnutých úvěrů a také chtějí poskytovat nové hypotéční úvěry.

Většina zájemců o bydlení ale stejně bude vyčkávat, odkládat koupi a ceny na trhu se nakonec kvůli nízké poptávce sníží. Pro majitele tady ale je stále šance ještě době poklesu předejít a prodat za cenu blížící se té nedávno očekávané. Je tu totiž stále určitá skupina zájemců, kteří mají z různých důvodů silnou motivaci nemovitost koupit i v tuto dobu, nebo (zatím) v budoucí pokles nevěří. „Zatím“ je myšleno zejména, dokud se nezačne skloňovat skutečnost poklesu v televizi a dalších hlavních mediálních kanálech. Pak už za původní ceny nekoupí nikdo, v horizontu několika let.

Do poklesu cen se prodá jen zlomek nemovitostí, těch nejlépe prodávaných

Teď bude záležet hlavně na tom, jak dobře budou takoví vlastníci nemovitost na trhu v konkurenci s mnoha jinými nabídkami prodávat, protože se prodá jen malá část nabízených nemovitostí, jen těch nejlépe prodávaných.

Nekvalifikovaně a svépomocně prodávané nemovitosti nadále, až do poklesu nabídkových cen, už budou mít jen mizivou šanci na úspěšné dotažení prodeje za dobrou cenu do konce, jelikož situace na trhu, tedy silný pokles poptávky (skutečné poptávky, ne jen sondování trhu) při setrvalé nabídce, to už neumožní. To platí v první řadě pro byty, Prahu ani v nejmenším nevyjímaje. Teď není čas učit se na excelentního prodejce.

Pro bezplatnou konzultaci konkrétního případu prodeje nebo koupě mne bez váhání kontaktujte, čas nyní hraje roli.

Petr Štěrba