V dobrých čtvrtích byty nezlevní, tvrdí analýza. Na periferiích ale přijde pokles

Lidé, kteří odkládají koupi bytu s tím, že jsou dnes předražené a čekají jejich zlevnění, mohou být lehko zklamaní. Zvlášť pokud by si rádi pořídili vlastní bydlení v širším centru hlavního města. Studie, kterou si nechala vypracovat Česká bankovní asociace a kterou ve středu představila novinářům, výraznější pokles cen nepředpokládá. Jiná situace však bude na periferiích a v regionech.

„Lze očekávat, že ceny bytů v centru hlavního města budou setrvávat na své úrovni,“ píše se ve studii v pasáži, která nastiňuje možnosti dalšího vývoje.

Očekávat pokles cen lze podle analýzy spíše v méně oblíbených lokalitách – v sídlištích na okraji Prahy a v krajích, a to dál od tamních ekonomických center. I tam je studie spíše opatrná. „Případné korekce cen se budou týkat pouze méně lukrativních lokací, kde se ceny zvýšily především kvůli nedostatečné nabídce nemovitostí u sousedících oblastí,“ tvrdí autor ve studii.

Korekcí ceny se v tomto případě míní její snížení. V Praze jde především o byty na periferii, ve starších panelových sídlištích či nedaleko za hranicemi města.

Ceny jsou na vrcholu, už nestačí ani zadlužení

Analýza nicméně tvrdí, že ceny jsou v současné chvíli na vrcholu a další možnosti pro jejich růst už jsou omezené. Lidé na jejich pořízení zkrátka nemají peníze, ani když se zadluží. „Zájem o pořízení vlastního bydlení se postupně snižuje,“ tvrdí ve studii její autor Tomáš Somogyi, který pracuje pro investiční skupinu Conseq.

Se závěry studie souhlasí i poradce České bankovní asociace Vladimír Staňura. Není však tolik skeptický ohledně cen bytů ve středu města. „Nedostupnost bytů je dnes v centru taková, že si je lidé nemohou dovolit nejen na normální bydlení, ale ani na investici,“ domnívá se Staňura. Byty v centru jsou podle něj nadhodnocené i vlivem krátkodobých pronájmů přes platformy typu Airbnb či Booking. Praha je po vzoru dalších evropských metropolí začíná tvrdě regulovat, což podle Staňury otevírá prostor pro zlevnění bytů i zde – byť třeba v řádu jednotek procent.

Sídliště jsou stále oblíbená

Zlevňování v hlavním městě naopak neočekává Milan Roček, provozovatel portálu CenováMapa.org. Podle něj bude nadále vysoká poptávka i po bytech na sídlištích. Vedle nedostatečné výstavby je podle něj důvodem i to, že byty na sídlištích mají zpravidla dobrou občanskou vybavenost, například dostupné školky. „Paradoxně tomu je tak, že v těchto lokalitách je veškerá infrastruktura dostupná,“ říká Roček.

Rozvírající se nůžky mezi cenou vlastního bydlení a cenou nájmů posílí podle studie zájem o dlouhodobé bydlení v nájmu. S tím souhlasí i Vladimír Staňura, poradce České bankovní asociace pro oblast bydlení. „Vyšponované ceny budou tlačit lidi do nájemního bydlení. To však kvůli tomu bude dále zdražovat,“ myslí si Staňura.

Bydlení v nájmu je ostatně v řadě evropských zemí mnohem rozšířenější než v Česku, kde takzvaně ve svém bydlí zhruba 80 procent obyvatel. V majetku rodiny je to často nejdůležitější položka a lidé investice takzvaně do cihly upřednostňují například před nákupem akcií či dluhopisů.

Podobný poměr lidí bydlících ve vlastním je přitom v Evropě typický spíše pro postkomunistické a jihoevropské země. Naopak například v Německu žije v nájmu až polovina obyvatel. Tam však na trhu s nájemním bydlením působí i specializované společnosti, které vlastní celé nájemní domy. V některých ohledech jsou také práva nájemníků silnější než v Česku.

V Praze je draze

Studie zdůrazňuje, že zdražování bytů je celorepublikový fenomén a i tempo růstu jejich ceny je zhruba od roku 2013 srovnatelné. Situace v hlavním městě je však neobvyklá zejména při porovnání cen bytů s platy. Ty totiž zdaleka nerostou tak rychle jako ceny. „Na průměrný pražský byt o výměře 60 metrů čtverečních je potřeba 10,3násobek průměrných ročních pražských hrubých mezd,“ píše autor. Z pohledu tohoto ukazatele se Praha v rámci EU řadí mezi regiony s nejhůře dostupným vlastním bydlením.

Tři scénáře pádu cen

Práce vyjmenovává tři scénáře, které mohou dosavadní nárůst alespoň částečně zvrátit. Patří mezi ně propad ekonomiky, který oslabí chuť lidí kupovat byty, větší tendence bydlet v nájmu či nastartování výstavby. Napomoci s řešením situaci by mohl mimo jiné nový stavební zákon, který má povolování staveb urychlit. Ne všichni však s jeho zněním souhlasí. „Na straně akademiků přetrvává skepse z manipulace se stavebními povoleními a možné výstavbě kontroverzních projektů,“ připouští autor studie.

V Praze je podle autora také více než jinde významným důvodem zabrzděná výstavba. Ta totiž nedrží krok s nárůstem obyvatel. „Při analýze čistého přírůstku obyvatel na území hlavního města je zřetelné, že jeho tempo roste zhruba 2,5krát rychleji než tempo ročně dokončených bytů,“ píše autor. Výstavbu podle něj brzdí přílišná regulace a komplikované vydávání stavebních povolení.

Z pohledu nárůstu obyvatel ale může být situace dokonce ještě horší, než co uvádí studie. Je totiž běžné, že lidé bydlí a pracují jinde, než kde mají bydliště evidované. Časté je to například mezi mladými lidmi, kteří se do většího města přestěhovali za studiem či zaměstnáním. Studie pražského Institutu plánování a rozvoje z letošního června tak na základě dat od mobilních operátorů tvrdí, že reálně v Praze žije o pětinu více lidí, než kolik statistiky uvádějí – místo 1,3 milionu má jít o 1,55 milionu. A aby Praha dovedla všechny nové obyvatele pojmout, musí se stavět mnohem více. Zhruba deset tisíc bytů ročně.

Studie zpracovaná pro Českou bankovní asociaci připomíná, že k růstu cen nemovitostí dochází po celém Česku a nejde tak mluvit jen o fenoménu hlavního města. Současná situace není ojedinělá ani v novodobé historii Česka. Autor dnešní zdražování srovnává s dvěma vlnami růstu cen v prvním desetiletí po roce 2000.

Zatímco mezi lety 2000 a 2004 nabídkové ceny vzrostly mimo Prahu o 86 procent a o něco méně v hlavním městě, mezi lety 2006 a 2008 šlo o nárůst o 64 procent mimo hlavní město a o 56 procent v Praze. V obou případech však po období růstu došlo k částečnému poklesu.

Milan Roček z CenováMapa.org však připomíná, že trh s byty se začátkem nultých let teprve rodil: tehdy se do výstavby bytových domů začali pouštět soukromí developeři a došlo k druhé vlně privatizace městských bytů. „Celý trh a počet prodejů byly tehdy významně nižší než dnes,“ říká Roček.

Zdražování táhne blahobyt a levné půjčky

Mezi hlavní důvody současné vlny zdražování řadí autor studie pro ČBA růst ekonomiky, doprovázený zejména nebývale nízkou nezaměstnaností, ve spojení s levnými půjčkami. Výhodné úrokové sazby však nevydrží navěky, domnívá se Vladimír Staňura z ČBA. A to navzdory současným plánům na další uvolňování měnové politiky ze strany evropské a americké centrální banky. „Mluvím ale spíš o dlouhodobém vývoji v řádu let,“ podotýká Staňura.

Ojedinělá není současná situace podle studie ani v evropském kontextu. Dá se říct, že Česko se zpožděním dohání některé státy západní Evropy. Současná situace v ČR podle autora připomíná rychlý nárůst cen nemovitostí, ke kterému došlo v 90. let v Nizozemsku a Irsku, kde se rovněž sešla nedostatečná nabídka bytů, vysoká zaměstnanost a dostupné půjčky. Nízké úrokové sazby tak podle něj stály i za nemovitostním boomem ve Švédsku a Norsku, který vrcholil v letech 1992 a 1993.

Zdroj: ČBA, aktualne, F. Sýkora