Jak prodat nemovitost s hypotékou

Jak prodat byt s hypotékou/Jak prodat dům s hypotékou

Prodej nemovitosti zatížené hypotékou

Hypotéky staly postupem doby zcela běžnými, a tak narostlo i množství bytů a domů, které se prodávají zatížené hypotékou. Tedy nemovitostí, na kterých vázne nesplacený úvěr, který si jejich majitelé již dřív vzali na jejich koupi, a který je zajištěn zástavou prodávané nemovitosti.

Při správném vysvětlení zájemcům a správném smluvním zajištění to není žádný velký problém pro prodej. Nejčastější potíž, která ale může nastat, může být pokuta pro prodávajícího za předčasné splacení hypotéky od jeho hypotéční banky. Podívejme se tedy na jednotlivé možnosti, jak prodat byt s hypotékou, nebo jak prodat dům s hypotékou, a na jejich řešení.

 

1. Splacení (umoření) hypotéky před fixací

Nejčastější případ, který dnes nastává, pokud chcete prodat byt s hypotékou, je umoření zbytku hypotéky z kupní ceny, tedy penězi kupujícího. Technicky se realizuje tak, že kupní cena je zajištěna v úschově a částka, která odpovídá dluhu, putuje po provedení vkladu hypotéční bance prodávajícího.  Následně se provede výmaz této zástavy.

Kupující může financovat kupní cenu z vlastních zdrojů nebo opět hypotéčním úvěrem. V případě financování koupě novou hypotékou pošle „nová“ hypotéční banka částku odpovídající starému dluhu rovnou „staré“ hypotéční bance. V tom si vycházejí banky vstříc, protože jsou ochotny provést čerpání úvěru v situaci, kdy je jejich zástavní právo tzv. druhé v pořadí, tedy čerpají celý úvěr ještě v okamžiku, kdy je na nemovitosti cizí zástava, což v jiných případech nedělají. Dělají to ovšem z pragmatických důvodů, jednak jsou pro ně jiné banky dostatečně důvěryhodné, jednak by se trh s nemovitostmi výrazně zadrhl, resp. banky, které by toto odmítaly, by výrazně tratily oproti ostatním.

Hlavní možná potíž spočívá v něčem jiném, a to v tom, že většina „starých“ úvěrů má sankci (pokutu) za předčasné splacení a splatit bez sankce se mohou jen v poměrně krátkém období předcházejícím „fixaci“ hypotéčního úvěru. Je proto vhodné načasovat začátek prodeje tak, aby se podařilo získat peníze před uplynutím fixačního období. Tady jak dlouho? To závisí na prodejnosti nemovitosti, a dalších specifikách, orientačně je vhodné začít 4-6 měsíců před termínem fixace.

Starší úvěry měly často sankci 10 % procent z nesplacené částky (to se dnes zdá až nemravné, regulační orgány to už bankám „zatrhly“) a částka např. 200.000 Kč při prodeji bytu ohrožuje samotnou transakci), někdy je výše pokuty závislá i na době zbývající do fixace.

Novější úvěry od roku 2014 (účinnost nového občanského zákoníku) mohou být kromě zástavního práva zajištěny a zatíženy rovněž zákazem zcizení a zákazem zatížení (tj. zejm. zákazem prodeje a zákazem zřízení dalšího zástavního práva). Pak je k prodeji třeba souhlas příslušné hypotéční banky. Nicméně, hypotéční banky tento souhlas pro případ prodeje a splacení hypotéky pravidelně dávají, rovněž z pragmatických důvodů.

Přesnou informaci o Vaší situaci získáte z úvěrové smlouvy, nebo dotazem u pracovníka banky, který má Váš úvěr na starosti.

V každém případě je třeba nechat hypotéční banku vyčíslit zbývající dluh k předpokládanému datu splacení (často za poplatek např. 500 Kč) a pokud je třeba souhlas s prodejem od hypotéční banky (viz výše), zajistit ho.

 

Pro optimalizaci finanční stránky prodeje vaší zatížené nemovitosti, která je vždy „na míru“, se na mě bezplatně obraťte.

 

Plusy: neomezuje při hledání nejlepšího kupce a neomezuje při dosažení nejlepší kupní ceny

Mínusy: pokud je sjednána sankce za předčasné splacení, je nutné správně načasovat prodej nebo akceptovat zaplacení pokuty hypotéční bance.

2. Převzetí hypotéky

Před lety to byl častý případ, nyní se podaří ojediněle, resp. málokdy dává smysl. Kupující musí koupi financovat hypotékou, převezme stávající hypotéku, tedy aktuální dluh prodávajícího se zajištěním zástavou, váznoucí na kupované nemovitosti. Vzhledem k tomu, že dnes jsou hypotéky levnější než před lety, tedy s daleko nižšími úroky (i další podmínky jsou dnes většinou lepší), tak téměř žádný kupující takovou hypotéku nechce. Vzhledem k vývoji v poslední době (rok 2018 a dále) se ale situace může postupně změnit.

Problémem může být i to, že se výše dluhu nemusí „sejít“ s potřebou úvěru ze strany kupujícího. Navíc někdy bylo nutné kupujícího motivovat („uplatit“) mírnou slevou kupní ceny, aby to pro něho bylo zajímavé. Určitou výhodou je odpadnutí problému s odhadem a zajištěním (zástava), nutnost splnit „bonitu“ ale zůstává, tedy hypotéční bance musí vyhovovat příjmová stránka a další osobní záležitosti kupujícího.

Plusy: v podstatě bez nákladů za zrušení staré a zřízení nové hypotéky

Mínusy: v současnosti prakticky téměř nemožné sehnat ideálního kupce, který by hypotéku převzal

 

3. Splacení (umoření) hypotéky mimo období fixace – kdykoli

Hypotéku je možné splatit obdobně jako v bodě 1. kdykoli, ovšem s tím, že pokud je sjednána sankce za předčasné splacení, je nutné příslušnou pokutu uhradit. V některých případech to může být akceptovatelná částka, jinak lze ještě uvažovat o zvláštních možnostech, jak se pokutě úplně nebo z velké míry vyhnout: pro optimalizaci finanční stránky prodeje vaší zatížené nemovitosti, která je vždy „na míru“, se na mě bezplatně obraťte.

 

Plusy: neomezuje při prodeji

Mínusy: případná pokuta za předčasné splacení, pokud se nepodaří vyjednat za určitých podmínek jinak.